降息二月份起影响青岛房贷 贷百万年省一万二

　　去年央行五次调低存贷款利率，降息这对房贷购房的月份市民来说是个很大的福利。不过，起影最近有部分市民反映，响青1月份的岛房贷贷月供不但没有下降，反而比之前还要高。百万业内人士分析，年省由于1月份还款需要跨越年度分段计息，降息所以得到了2月份，月份降息对房贷的起影影响才将真正显现。银行提醒房贷客户，响青还款方式不同，岛房贷贷月供额度不一，百万房贷月供可能年年变，年省要养成年初索要年度房贷月供变化表的降息习惯，以免影响个人征信记录。

　　现状

　　1月份部分市民房贷不降反升

　　“我这套房的房贷，之前每个月在4900多元，这个月来短信需还不到5100元，多了一百多，太奇怪了。 ”家住浮山后的市民崔先生反映，他的房贷还款时间是每个月2日，因此他一般在每月1日都会存一笔钱到账户以便扣款。原本以为2015年多次降息后，每月的还款额会下降，可没有想到的是，1月份的月供反而多了一百多元，让他非常不解。

　　家住福安小区的市民孙女士也遇到了这样的情况。她的月供还款日是每月8日，但前几天收到银行的通知，1月份的房贷月供额比2015年12月还要多一点。

　　带着疑问，记者采访了多家银行后了解到，尽管各家银行都从2016年1月1日开始执行降息后的新标准，但部分贷款购房者在1月份并不能立刻享受到降息带来的好处，尤其是1月还款时间较为靠前的市民，月供不降反升的情况并非个案。

　　解读

　　银行答复“调息方式不同”

　　“增加的贷款是因为利息未变化，需还的本金增加了。 ”岛城一家商业银行房贷业务的负责人解释道。

　　他表示，目前，商业住房贷款方式主要有两种：一种为定息，即在合同条款中约定利息，不根据央行利率变化进行调整。另外一种则是合同约定利率，可随央行利率变化进行调整。另外，在执行新利率时也有两种方式：一种是按年调息，不管央行调整利息是在年初或年尾，银行都会在次年的1月1日起执行新利率标准。另外一种是按月调整，即央行利率变动后，银行在次月即开始执行新利率标准。目前，岛城多数房贷选择的是利率随政策变化以及按年调息。

　　“在今年1月的还款中，等额本息还款的客户的贷款可能会有所增加，这是因为不仅12月份的部分要延续去年的高利息，而且还要承受1月份降息后还款本金的上浮。 ”该负责人说，大部分房贷要等待2月份才能享受到低利率的福利。

　　同时，银行业人士提醒，变化的是利率，变不了的是折扣。如果在办理房贷时，执行的是在基准利率基础上上浮20%，那么，央行降息后，基准利率下降，但上浮的幅度仍然不变，仍是在新基准利率基础上上浮20%。如果当初是在基准利率基础上打了八折，目前也还是打八折。如果当初是按照基准利率办理的房贷，那么，现在仍按照基准利率计算月供额。

　　计算

　　贷款100万一年能省1.2万

　　央行降息，受益的是大多数房贷族。对于当初选择了“按年调息”方式的客户来说，虽然今年1月份的月供额中会有一部分人出现“不降反升”的情况，但是，从2月份起，房贷月供的计算不存在分段计息的情况，因此将会比2014年降低，房贷一族最终需要归还的利息也会因央行利率下降而减少。

　　那么，新利率标准下，究竟能省下多少利息支出呢?银行理财师帮忙算了个账：以100万元贷款、剩余期限为20年，等额本息还款法为例。如果2016年1月1日之后，客户的贷款余额是100万元，先比较利率标准，原先利率标准为5年期以上基准利率6.15%，2015年1月1日起执行降息后的利率标准4.9%，那么，2015年，客户会因为降息而少还大约12000元的利息。对于普通工薪阶层来说，这已经是很大的福利了。

　　银行人士提醒说，无论你选择的是等额本金还款法，还是等额本息还款法，房贷客户都应该养成习惯，在每年年初，主动到银行索取当年应还月供的表格，每月按照表格中提示的金额还款，以免因少还款而影响个人的征信记录。

　　银行负责房贷的专业人士建议，房贷客户在每月扣款日前最好跟贷款银行进行有效沟通，查询房贷还款金额变化情况，以免因扣款不足影响个人信用记录。

　　等额本息还款客户本月月供反而升了

　　目前，房贷市场上，选择“按年调息”的客户为主流。那么，这些客户中，都会出现“年度首月房贷月供增加”的情况吗?

　　“不是的。”一家商业银行负责房贷业务的负责人解释说，目前，出现“年度首月房贷月供增加”的客户，多为等额本息还款客户，而且其还款日多集中在前半月，才会出现这种情况。

　　银行房贷的还款方式分为等额本金、等额本息两种。

　　两者有何不同?按照还款额度的变化，可以通俗地解释为：等额本息，每月房贷月供额相同，在月供额里“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

　　而等额本金，月供额是变动的，早期月供额较大，此后逐月递减。在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的本金比例大、利息比例小，还款期限中，越往后本金比例越小、而利息比例越大。

　　以2013年贷款36万元，还款期限20年为例：选择等额本息还款方式，月供2700元，但降息后，1月份的月供为2751.8元。银行人士解释说，这增加的51.8元来自两方面：一是本月的房贷还款利息采用分段计算，也就是2015年12月的利息按照老基准利率计算，2016年1月的利息按照新的基准利率计算;二是等额本息中，本金与利息的比例发生了变化。

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